La compra de una vivienda es, sin duda, una de las inversiones más importantes que hacemos en nuestra vida. Sin embargo, existe la costumbre de no solicitar asesoramiento jurídico en la operación de compraventa, lo que muchas veces se traduce en el surgimiento de problemas posteriores que habrían sido fácilmente evitables. Uno de ellos se refiere a la fiscalidad de la compraventa, pero existen muchos otros problemas que pueden surgir, como son la debida comprobación de cargas preexistentes, descripciones de linderos, existencia de derechos de terceras personas, etc…
Centraremos este articulo en la fiscalidad y gastos añadidos a la compra de vivienda, toda vez que, aproximadamente, supone incrementar entre el 8 y el 13% del precio de la vivienda, y normalmente estas cantidades no se incluyen en la financiación bancaria.
En primer lugar, el impuesto sobre el valor añadido y el impuesto de transmisiones patrimoniales es uno de los pagos más importantes. Ambos impuestos se aplican de forma excluyente, es decir, o se paga IVA o se paga ITP: la compraventa estará gravada por el IVA si se trata de compra de vivienda nueva en primera transmisión; y el ITP se devenga en operaciones de compraventa de segunda mano (segunda transmisión). En este punto es conveniente aclarar que una vivienda que se adquiera directamente de la promotora aunque la obra se hubiere terminado hace años, se considerará primera transmisión; mientras que una vivienda en la que no haya vivido nadie pero que se haya adjudicado un Banco con ocasión de la crisis se considerará segunda transmisión. Es un punto en el que hay que tener mucho cuidado ya que uno u otro impuesto pueden suponer una diferencia importante en el precio a abonar.
«…una vivienda que se adquiera directamente de la promotora aunque la obra se hubiere terminado hace años, se considerará primera transmisión; mientras que una vivienda en la que no haya vivido nadie pero que se haya adjudicado un Banco con ocasión de la crisis se considerará segunda transmisión…»
El IVA supone un 10% del precio de la venta cuando se trata de vivienda libre, y un 4% cuando estamos ante una vivienda de protección oficial de régimen especial. El ITP, sin embargo varía en función de la Comunidad Autónoma. Por ejemplo, en Madrid se paga un ITP del 6%, en Galicia varía entre el 4 y el 10% (en función de la situación económica del comprador), en Andalucía también es variable entre el 8 y 10% en función de la base liquidable, y en la Comunidad Valenciana existe un tipo general del 10% y dos tipos reducidos del 8% y 4% en situaciones especiales.
Por otra parte, tampoco escapan los documentos jurídicos necesarios para la compraventa el ser gravados por impuesto. Así, otro de los impuestos en el caso de vivienda nueva es el de actos jurídicos documentados (AJD) que también tiene distintos tipos según el territorio en el que se encuentre la vivienda, oscilando entre el 0,5% y el 1,5%. Así, en Andalucía, el AJD supone el 1,5% del precio de la vivienda (aunque con tipos especiales en determinadas circunstancias que varían entre el 0,1% y el 0,3%); por su parte en la Comunidad Valenciana el tipo de AJD asciende al 1,5% en la generalidad de los casos, si bien existen supuestos especiales, como tipos del 0,1% en las primeras copias de escrituras públicas que documenten adquisiciones de vivienda habitual o constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual de familia numerosa, o ejemplo.
Además, el impuesto del AJD también se aplica en el momento de constituir una hipoteca y el valor que se toma como referencia es el valor total de la responsabilidad hipotecaria, que normalmente es muy superior al importe que nos presta el banco.
Además de estos casos, que son los más importantes, también debemos contar con los honorarios de la Notaría, de inscripción ene el Registro de la Propiedad y, en ocasiones, con gastos paralelos que nos impone la entidad bancaria para conceder la hipoteca como los de tasación de la vivienda o constitución de seguros.
El incumplimiento en la declaración y abono de las cantidades derivadas de los impuestos que hemos analizado puede suponer la imposición de importantes sanciones, por lo que le recomendamos que contraten el asesoramiento jurídico para asegurarse de que la compraventa llegue a buen término y sin sorpresas desagradables.
Para ello desde Abolex ponemos a su disposición nuestros despachos, donde les atenderemos gustosamente.